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請問針對台灣各類不動產買賣而言(如預售屋、成屋、小套房、法拍屋、國宅等)應注意哪些事項?
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夢中的屋法拍屋
2008-12-25 13:55:46 補充
買預售屋先看藍圖 :
預售屋無法實際丈量室內尺寸,常發生交屋後的困擾,例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當,導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動,甚至人員進出都要彎腰,樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖,預先估算室內尺寸,並加計牆壁厚度、梁柱位置,以免交屋後才發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內,最好立契為據。
買預售屋留意棟距 :
購買預售屋時,一定要留意購買戶別與鄰棟的關係,包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向,如果棟與棟之間的距離不夠,會影響到居家採光與通風條件,若是開窗面對別人家厝角,就有風水上顧慮。
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夢中的屋法拍屋
2008-12-25 13:56:07 補充
預售屋不符契約可求償 :
購買預售屋,記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例,購屋人買了房子後,卻發現屋內多了1根柱子,建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規,建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件,因此當遇到此種情形時,消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀,情節重大者,甚至可以要求無條件解約。
小心坪數被灌水 :
很多建設公司為了讓產品容易銷售,蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子,並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小,牆壁和天花板也較薄,所以會有空間放大的效果,要注意坪數有沒有灌水。此外,要注意公設比多少、
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2008-12-25 13:56:27 補充
下訂金前可審閱契約書 :
簽訂買賣契約前,可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權,那麼在下訂金之前呢?答案是:也可以。日前曾有某建商表明,如果消費者不給訂金,就不能看買賣契約書,但事後經公平會決議,該建商的行為違反公平法,故消費者在下訂前,尤其是在看預售屋時,可向建商索取契約書影本,審閱無誤後才下訂。簽約前先問解約條件 :
或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息,讓消費者衝動之下,簽訂合約。其實,依法雙方可於一定時間內解除合約,並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩,民眾在簽約之前,可先詢問事後解約期限和相關權利,並詳細審閱合約書。
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2008-12-25 13:56:57 補充
紅藥水檢查馬桶漏水 :
馬桶中本來就有水,因此馬桶是否漏水,不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水,如果家中成員一整天都不在家,水不停的流失,不但對居家品質有影響,也不符合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑,可先在水箱中滴入幾滴紅藥水,然後等一段時間,若馬桶變成紅色,就表示水箱呈漏水狀態,最好立刻關掉水閥遏止水資源繼續浪費。
向公所查詢公共建設 :
購屋前通常會到基地附近查看公共設施如公園、學校的配置情形,有部分建商或房屋代銷業者,會自費在重要路段或空地,立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」,有的甚至寫上完工日期,看來如同政府公告。
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2008-12-25 13:57:19 補充
購買新成屋或預售屋時,建商都會在交屋前統一辦理房貸對保,消費者在對保的同時,一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定,切勿糊裡糊塗就完成對保,然後卻不曉得房貸的權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件,更要在銀行對保時當面確認,以免到時候發現額度不足或利率不對。
注意房貸綁約年限 :
辦理房貸的時候,要注意房貸的綁約年限。一般來說,銀行或壽險公司為了收取房貸利息,通常都不希望貸款者提早還款,房貸合約都會規定在一定期限內不得全數繳清。
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2008-12-25 13:57:37 補充
透天產品經常出現「二次施工面積」,即房屋取得使用執照後再加蓋的面積,如陽台外推、後院加蓋等,二次面積有的原即計入權狀面積中,如陽台外推,但有的並不在權狀建物面積中,如後院加蓋。但部分建商將所有加蓋的二次面積,不管是否列入權狀,全列為「使用面積」銷售,疑有灌水之嫌,議價要注意。
買厝想少花銀子 :
買房子,議價有技巧。想要購屋的民眾,慎選進場時機,善用集體議價,並從中古市場挖寶等,或許可以買到便宜屋。 房地產正如投資股市一般,許多買屋人都存在「追高殺低」的毛病,事實上,若能換個角度思考,只要掌握幾個議價要點,購屋成交價也許不再高高在上。
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2008-12-25 13:57:59 補充
房價計算公式怎麼算 :
房價結構,是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。可是不同區域、路段、地段,4大要素的比重都不相同。合理房價的 定義,是指:「在公開市場上,有意願的買者與賣者,在充份資訊前提下,所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素,都直接影響到合理房價水準。 從歷年來看房地產走勢的漲跌,房價看跌時,地價會率先反應,所以 今年的平均房價,應該會有5%到10%的下跌或議價空間。至於消費者要如何判斷合理房價,要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較,價格相當時,要從租金高者來選擇。另一種方式,是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。
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夢中的屋法拍屋
2008-12-25 13:58:20 補充
法拍屋的價格,一般如果是低於正常市價30%到50%時,未來一年內,新成屋與中古屋將有10%的跌幅。法拍屋價格,若在低於正常市價10%以內時,新成屋、中古屋就不容易下跌,在預售屋供給量小時,價格還有上漲的趨勢。新成屋、中古屋價格差異範圍,若在15%以內時,中古屋會有跌價 的壓力。 政府提撥優惠房貸的專案下,新成屋價格會比較穩定,預售屋價格若高於新成屋15%以上時,預售屋會有6%的下跌空間。
預售屋 10殺價空間 :
買房子總價高,人人懂得議價;不過,要殺得漂亮,可是門學問。以預售屋為例,工地現場代銷人員都很專業,面對消費者的議價,早就準備好各式各樣的「劇本」。
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夢中的屋法拍屋
2008-12-25 13:58:37 補充
買成屋, 中古屋必看 :
新成屋議價空間大 : 鋼筋、水泥等建材飆漲,土地價格也在持續上揚,部分銷售中的預售個案已重新訂定售價,少部分則自行吸收漲價成本,興建中的在建個案或剛完工的新成屋,由於建材及土地都是1、2年前成本,沒有調價的理由,議價空間較大。
以租金計算合理房價 :
近來,不少具投資價值的個案,以驚人報酬率為訴求,甚至還有銀行背書保證,不過消費者看到這類廣告時還是得睜大眼睛,不要被廣告誘人的數字給騙了。一般說來,合理的年投資報酬率約在5~7%之間,如果報酬率低於5%就得考慮其投資效益,高於10%就得小心不實廣告了。
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2008-12-25 13:58:57 補充
要求提供產權說明書 :
為降低購屋風險,透過仲介經紀人代尋物件時,建議請對方提供「產權說明書」,了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊,對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等,也會將調查結果列入說明。
議完單價 再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價,小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價,讓消費者有議價空間,建議如果要議價,先從單價開始談起,30坪 的房子,每坪若下殺2萬,就可省下60萬元,單價議完後,再從總價殺價,要求將總價尾數去掉,520萬元變成500萬元,殺價千萬不要手軟。
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夢中的屋法拍屋
2008-12-25 13:59:16 補充
拿法拍屋價來殺價 : 這幾年法拍屋數量不低,而且又以大型社區最常出現,所以消費者在購屋時,可以仔細觀察該社區內有無法拍屋,像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊,然後再將拍定價格當成談價的起點,因為只要社區中一出現法拍物件,通常都會拉低社區行情,而且只要法拍物件一多,其他待售屋主心態也會較鬆,殺價的空間就變大了。買新成屋撿便宜 :
一般來說,新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後,多少會有一些房子流入中古屋市場,因為當初購買這些房子的消費者,在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後,有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔,有的則是因為購屋需求改變而求售。
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夢中的屋法拍屋
2008-12-25 13:59:35 補充
開水龍頭檢查水壓 :
樓層愈高、視野愈好,價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好,但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶,樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時,除了讚嘆窗外景觀,也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大,看看水流量。水流量若是夠大,就表示水壓足夠,水流量若是太小,則要注意高樓層水壓不足的問題,請建商馬上來解決。
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夢中的屋法拍屋
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